Skąd się biorą apartamentowce?

Od pewnego czasu, przede wszystkim w mediach społecznościowych przetacza się dyskusja o postępującej a „niekontrolowanej” zabudowie miasta. Z jednej strony trzeba pamiętać, że nowe inwestycje to pieniądze i miejsca pracy. Z drugiej – otwarte pozostaje pytanie czy taki wyścig na kolejne imponujące wieżowce jest nam potrzebny i czy faktycznie warto w tej sytuacji narażać niepowtarzalny klimat i urok naszych gór, które nieodwracalnie się zmienią.

By dobrze zrozumieć to zagadnienie musimy się cofnąć o jakieś 20 lat. Rynek apartamentów wakacyjnych w polskich kurortach zaczął właśnie wówczas raczkować. A był to czas, kiedy często te same osoby, które dziś aktywnie protestują przeciwko nowym inwestycjom, wówczas zarzucały ówczesnym władzom miasta inwestycyjny marazm. - Jeszcze trochę i nawet pies z kulawą nogą do Szklarskiej nie przyjedzie – brzmiało jedno z bardziej popularnych haseł początku XXI wieku. No i to ciągłe oglądanie się na Karpacz, w którym boom inwestycyjny przyszedł wcześniej. Pamiętamy przecież to rozczarowanie, kiedy hotel Gołębiewski ostatecznie postawiono w Karpaczu a nie w Szklarskiej. Jak można było do tego dopuścić? - brzmiało wszechobecne wówczas pytanie.

Na przestrzeni kolejnych lat miasto zrobiło rzeczywiście wiele, aby zdobyć przychylność inwestorów. Można powiedzieć, że nawet więcej niż było trzeba, jeśli przywołamy sprawę umorzenia kar umownych na kwotę przeszło miliona złotych, za niedotrzymanie terminu uzyskania pozwolenia na budowę i zakończenia inwestycji przez holding Zdrojova Invest. Rzecz działa się u schyłku kadencji samorządu 2010-2014. Burmistrz Mirosław Graf, poddał ten fakt w roku 2015 ocenie prokuratury. Śledczy uznali jednak, że działania poprzedniego burmistrza, w tym umorzenie kar umownych za niedotrzymanie terminów, służyć miały pozyskaniu inwestora. Prokuratura pokusiła się nawet o quasi analizę rynku turystycznego w regionie, z której wynikało, że Szklarska Poręba w konkurencji z Karpaczem przegrywa, wobec czego rezygnację z wierzytelności wynikającej z kar umownych, należy uznać za sposób zabiegania o inwestora, więc także w celu zwiększenia konkurencyjności oferty turystycznej Szklarskiej Poręby. (sic!)

Pamiętajmy też, że dochody budżetowe w latach 2006-2014 oparte były z znaczącym stopniu o zakładaną sprzedaż miejskich nieruchomości. Rynek nie lubi próżni a stworzenie cieplarnianych wręcz warunków inwestycyjnych w Szklarskiej Porębie w końcu zaczęło przynosić efekty. Łatwość uzyskania korzystnych Warunków Zabudowy oraz elastyczne zapisy w Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego sprawiły, że lawina w końcu ruszyła. Najpierw w obrocie nieruchomościami, kiedy miejskie i prywatne działki zaczęli skupować developerzy, którzy potem coraz skuteczniej znajdowali kolejnych nabywców – już konkretnych inwestorów, aż w końcu z ziemi zaczęły wyrastać jedna po drugiej kolejne bryły betonowych obiektów.

Trzeba jednak mieć świadomość, że te wszystkie apartamentowce, condohotele, aparthotele, budynki mieszkalne udające hotele nie powstają z dnia na dzień. To nie jest tak, że inwestor wczoraj kupił działkę a dziś już stoi tam dźwig i wylewane są fundamenty. Zwykle od momentu zakupu działki, uzyskania warunków zabudowy, pozwoleń na budowę do finalizacji inwestycji mijają lata. To jak w rolnictwie ziemię trzeba najpierw przygotować, zasiać i dopiero potem zbierać plony. Przy czym te „plony” budowlane przekroczyły nie tylko nasze oczekiwania ale również możliwości miejskiej infrastruktury. A właśnie dziś jest ten czas kiedy trwa intensywna zabudowa. Decyzje jednak zapadły znacznie wcześniej.

Aby ruszyć w ogóle z inwestycją trzeba przejść całą procedurę formalno – prawną. W przypadku, kiedy gmina nie stworzyła miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danego obszaru, na którym znajduje się działka budowlana, inwestor ma obowiązek uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Warunki zabudowy określają przede wszystkim funkcję zabudowy oraz jej parametry takie jak wysokość budynku, geometria dachu (m.in. kąt nachylenia), posadowienie na działce, a także inne elementy istotne z punktu widzenia zagospodarowania konkretnego terenu, przy jednoczesnym zachowaniu ładu przestrzennego większego obszaru. Warunki zabudowy wydaje burmistrz miasta. Mają one formę decyzji administracyjnej. Nie trzeba być właścicielem konkretnej nieruchomości, aby uzyskać decyzję WZ, gdyż nie narusza ona prawa własności, ani też nie rodzi prawa do terenu. Zatem dla tego samego terenu może zostać wydanych kilka decyzji o warunkach zabudowy, które obowiązują do czasu uchwalenia dla danego obszaru planu miejscowego bądź „skonsumowania” jednej z decyzji poprzez pozwolenie na budowę. Na marginesie więc należy dodać, że nie są prawdziwe informacje rozpowszechniane w Szklarskiej Porębie o ich rzekomo 3.letniej ważności.

Historia „betonowania” miasta zaczęła się w 2005 roku. Bowiem wówczas spółka. Astra otrzymuje pozwolenie na przebudowę budynku na apartamentowiec na Osiedlu Huty. A dalej? Używając eufemizmu – już poleciało.

• W 2007 wydane zostały 4 decyzje o Warunkach Zabudowy dla (osób fizycznych) na budowę w sumie 13 budynków wielorodzinnych (ulica Żeromskiego i Kilińskiego).

• W 2008 wydano 6 decyzji dla budowy domów wielorodzinnych i apartamentowców (m.in. Kudla Sp.z.o.o, RENMAK Sp.z.o.o, PB INTERSYSTEM Sp.z .o.o, Apartamenty Bawaria oraz osoby fizyczne).

• W 2009 wydano 5 decyzji. (Imperial Investments oraz osoby fizyczne)

• W 2010 wydano 5 decyzji. Obiekty powstały na Odrodzenia, Mickiewicza, Osiedlu Podgórze, Franciszkańskiej i Izerskiej

• W 2011 wydano 3 decyzje (ulice Kopernika, Dworcowa i Osiedle Janosika)

• W 2012 wydano 3 decyzje 1 zrealizowana ( na ulicy Izerskiej) 2 zostały wygaszone bowiem zaczął tam obowiązywać Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

• W 2013 nie było ten jeden raz decyzji

• W 2014 wydano 5 decyzji na których podstawie zrealizowano m.in. budowę min. Blue Mountain, Czarnego Kamienia i Norweskiej Doliny)

• --------------------------------------------------------------------------------------------------------------

• W 2015 wydano 4 decyzje z czego dwa to kontynuacja budowy na terenie Norweskiej Doliny, oraz dwa budynki na ulicy Dworcowej

• W 2016 wydano 3 decyzje z czego jedna dotyczyła dobudowy segmentu Czarnego Kamienia, kolejna przebudowy na budynek wielorodzinny.

• W 2017 dwie decyzje (1 Maja i Sanatoryjna)

• W 2018 trzy decyzje. Pierwsza to Sun&Snow przy ulicy Hofmana. Sześć budynków trójkondygnacyjnych. Inwestor wnioskował o 10 bloków sześciopiętrowych. Druga to osoba fizyczna. Inwestycja wstrzymana z uwagi na ujawnione wydanie innego pozwolenia na budowę dla działki na którą wydano decyzję.

• W 2019 dwie decyzje

Trzeba mieć na uwadze, że część z inwestycji wymienionych w wykazie jest już zrealizowana, część jest w trakcie budowy (to te co najbardziej rzucają się w oczy) a część czeka na rozpoczęcie budowy. Łatwo też porównać skalę różnych inwestycji dla których wydawano kolejne warunki zabudowy na przestrzeni ostatnich 14. lat. Dlatego też formułowanie zarzutów, iż niekontrolowana zabudowa miasta to efekt decyzji podejmowanych w ostatnich tylko kilku latach czy nawet miesiącach jest oczywiście kłamliwe.

To jednak nie koniec. Bowiem prócz inwestycji realizowanych w oparciu o Warunki Zabudowy, pokaźną ilość stanowią obiekty już zbudowane jak i dopiero powstające, w oparciu o zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. A lista takich obiektów jest dość długa.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (pot. plan miejscowy, MPZP) – akt prawa miejscowego przyjmowany w formie uchwały rady gminy, określający przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Znajdują się w nim wszystkie wytyczne dotyczące tego, co i w jaki sposób można budować na danym terenie.

Szklarska Poręba dość długo miała istotne braki jeżeli chodzi o takie plany. Stopniowo jednak podejmowano kolejne uchwały regulujące zasady zabudowy w poszczególnych częściach miasta.

Teraz jeżeli projekt budowlany jest zgodny z wytycznymi zawartymi w planie, uzyskanie pozwolenia na budowę pozostaje formalnością. Pozwolenia na budowę, co ważne w kontekście omawianego problemu wydaje Starosta Powiatu a nie burmistrz, jak wynika z obiegających miasto informacji. Innymi słowy, dla inwestycji, których realizację umożliwia konkretny plan miejscowy, zgodność projektu z wytycznymi planu, bada starosta. Warto jeszcze zwrócić uwagę na datę uchwalenia planu a więc ustalenia zasad dla których można uzyskać pozwolenia na budowę.

Z dostępnego wykazu wynika, że na podstawie Planów Miejscowych przeznaczono tereny pod inwestycje i zrealizowano lub realizuje się tam budowa następujących obiektów:

• MPZP „Piastowska” (plan uchwalony w roku 2010) – 2 inwestycje przy ulicy Waryńskiego

• MPZP „ Armii Krajowej”(plan uchwalony 2011 – zmieniony w 2014) – swoje inwestycje zrealizowały : m.in. Zdrojowa Invest, PB Kordeusz (osiedle Podgórze), GC Deweloper Forest Park (Osiedle Podgórze), HD Polana (ul. Górna), ZPH Bukpol (ul. Dolna), Green Bike Poland (ul. Dolna)

• MPZP „Nowe Centrum” (plan uchwalony w 2014) – Orkan Real Estate (budowa na terenie dawnej Szarotki, ul. Okrzei),

• MPZP „Urocza” (plan przygotowany w kadencji 2010-2014 a uchwalony w 2015) – kompleks Platinum Moutain (ul. Kilińskiego), Rezydencja Szklarska Poręba (ul. Caritas), Development Five (ul. Kilińskiego), Elfeko Inwestycje (ul. Caritas)

Z przedstawionego wykazu zarówno Warunków Zabudowy oraz obiektów realizowanych na podstawie planów miejscowych wynika jasno i jednoznacznie, że eskalacja inwestycji na terenie miasta była procesem długotrwałym. Mamy inwestycyjną hossę i te budynki, mówiąc kolokwialnie z ziemi wychodzą. Obrywają za to obecne władze miasta, bo dla mieszkańców liczy się przede wszystkim to co widać, czyli trwające lub dopiero co zakończone zakończone budowy. Kiedy jednak ktoś zajrzy w dokumentację to zobaczy, że to nie są decyzje z wczoraj.

Niemal wszystkie podstawy warunków dla dziś powstających inwestycji, stworzono przed wieloma laty. Dziś odczuwamy tego efekty. Odczuwamy boleśnie czego dowodem są problemy komunikacyjne i niewydolna oczyszczalnia ścieków. Bez odpowiedzi pozostaje pytanie czym kierowano się 8,10 czy 12 lat temu wydając decyzję umożliwiające budowę apartamentowców, condohoteli i innych tego typu obiektów? Dlaczego w ślad za wydawanymi decyzjami umożliwiającymi budowę nie pomyślano o rozwiązaniach komunikacyjnych? Dlaczego oczyszczalnię ścieków wyposażono w parametry wystarczające na rok 2010 nie biorąc jednocześnie pod uwagę dynamiki rozwoju bazy turystycznej w mieście, o który to rozwój jednocześnie przez lata usilnie zabiegano?

Teraz wszystkie te problemy spadają na barki obecnego samorządu. Tymczasem osoby, które brały czynny udział w opracowywaniu i uchwalaniu planów miejscowych, wydawały decyzje o warunkach zabudowy...przyjmują wygodną rolę krytycznych recenzentów, kreując się na obrońców krajobrazu negatywnie oceniających inwestycje... o które sami zabiegali i którym stworzyli warunki do niemal niekontrolowanego rozwoju.

Pole manewru w zakresie powstrzymywania budowy apartamentowców jest znikome. Udało się co prawda zablokować budowę obiektów przy ulicy 11. listopada oraz Okrzei z uwagi na niezgodność planów budowy z zapisami planów miejscowego zagospodarowania. Wojewoda uchylał wydane przez starostę pozwolenia na budowę ale to są przypadki sporadyczne.

Natomiast próby zatrzymania budowy z aktualnymi Warunkami Zabudowy czy też projektami budowlanymi zgodnymi z MPZP wiążą się z koniecznością wypłaty każdorazowo milionowych odszkodowań.

Skąd się biorą apartamentowce?